BORANG PENGESAHAN STATUS TESIS

Transcription

1 PSZ 19:16 (Pind.1/97) UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA BORANG PENGESAHAN STATUS TESIS JUDUL : KAJIAN PEMULIHAN PROJEK PEMBANGUNAN KEDIAMAN TERBENGKALAI DI DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR SESI PENGAJIAN : 2005/2006 Saya FARIDAH BINTI ABDULLAH (HURUF BESAR) mengaku membenarkan tesis (PSM/Sarjana/Doktor Falsafah)* ini disimpan di Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dengan syarat-syarat kegunaan seperti berikut :- 1. Tesis adalah hakmilik Universiti Teknologi Malaysia 2. Perpustakaan Universiti Teknologi Malaysia dibenarkan membuat salinan untuk tujuan pengajian sahaja. 3. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan tesis ini sebagai bahan pertukaran antara institusi pengajian tinggi. 4. **Sila tandakan ( ) (Mengandungi maklumat yang berdarjah keselamatan SULIT atau kepentingan Malaysia seperti yang termaktub di dalam AKTA RAHSIA RASMI 1972) TERHAD (Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan oleh organisasi/badan di mana penyelidikan dijalankan) TIDAK TERHAD Disahkan oleh (TANDATANGAN PENULIS) (TANDATANGAN PENYELIA) Alamat Tetap : K-406 APARTMENT SD II, BANDAR SRI DAMANSARA Ir Dr. ROSLI MOHAMAD ZIN 52200, KUALA LUMPUR Nama Penyelia Tarikh 30 November 2005 Tarikh : 30 November 2005 CATATAN : * Potong yang tidak berkenaan ** Jika tesis ini SULIT atau TERHAD, sila lampirkan surat daripada pihak berkuasa/organisasi berkenaan dengan menyatakan sekali sebab dan tempoh tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT atau TERHAD Tesis dimaksudkan sebagai tesis bagi Ijazah Doktor Falsafah dan Sarjana secara penyelidikan, atau disertasi bagi pengajian secara kerja kursus dan penyelidikan, atau Laporan Projek Sarjana Muda (PSM)

2 i PENGESAHAN PENYELIA Saya akui bahawa saya telah membaca karya ini dan pada pandangan saya karya ini adalah memadai dari segi skop dan kualiti untuk tujuan penganugerahan Ijazah Sarjana Sains (Pengurusan Pembinaan) Tandatangan : Nama Penyelia : Ir Dr Rosli Mohamad Zin Tarikh : 30 November 2005 * Potong yang tidak berkenaan

3 KAJIAN PEMULIHAN PROJEK PEMBANGUNAN KEDIAMAN TERBENGKALAI DI DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR FARIDAH BINTI ABDULLAH Laporan projek ini dikemukakan sebagai memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan ijazah Sarjana Sains (Pengurusan Pembinaan) Fakulti Kejuruteraan Awam Universiti Teknologi Malaysia NOVEMBER, 2005

4 ii Saya akui karya ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya Tandatangan... Nama Penulis : Faridah binti Abdulah Tarikh : 30 November 2005

5 iii TERISTIMEWA BUAT AYAHANDA DAN BONDA TERSAYANG ADINDA Nana Fikri Faizah Firdaus BUAH HATIKU Kamilia Amalin

6 iv PENGHARGAAN Penulis ingin merakamkan penghargaan yang tidak terkira kepada Ir Dr. Rosli Mohamad Zin di atas segala bimbingan dan dorongan yang diberikan sepanjang tempoh kajian ini. Juga dirakamkan penghargaan kepada pemaju, perunding hartanah dan pegawai Dewan Bandaraya Kuala Lumpur yang memberikan kerjasama yang baik dalam penghasilan kajian ini. Penghargaan juga ditujukan kepada Has, Del, Fathi, Kak Nita, Kak Zaida, Zam- Zam, Wan, Ijat dan rakan-rakan di Kolej Universiti Antarabangsa Twintech di atas bantuan dan dorongan sepanjang pengajian dan menyiapkan kajian ini.

7 v ABSTRAK Wujudnya projek-projek pembangunan kediaman yang terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur akibat kegawatan ekonomi disebabkan Krisis Kewangan Asian 1997 telah mendatangkan kebimbangan pelbagai pihak termasuk Pihak Berkuasa Tempatan, Kerajaan Persekutuan dan masyarakat terhadap pasaran hartanah di negara ini. Setelah pertumbuhan ekonomi negara semakin baik dan permintaan hartanah kediaman semakin meyakinkan maka inisiatif daripada pihak pemaju untuk memulihkan projek pembangunan kediaman amat dialu-alukan untuk menunjukkan imej baik Bandaraya Kuala Lumpur sebagai Bandaraya Bertaraf Dunia. Kajian ini meninjau faktor-faktor yang menyebabkan projek pembangunan kediaman yang terbengkalai dan strategi-strategi yang sepatutnya diambil oleh pemaju untuk memulihkan projek pembangunan kediaman yang terbengkalai. Berdasarkan hasil kajian yang diperolehi menerusi maklumbalas soal selidik dan kes kajian, terdapat pelbagai faktor dan strategi pemulihan yang menyumbang kepada kejayaan pemulihan projek pembangunan kediaman yang terbengkalai. Faktor yang penting menyebabkan projek pembangunan terbengkalai ialah aspek kelemahan pengurusan pembinaan dan kewangan pemaju diikuti oleh faktor kesukaran pembiayaan akibat kegawatan ekonomi 1997, kurangnya kajian kemungkinan, persaingan dengan pemaju lain, strategi pemasaran, kekurangan pengalaman pemaju, keperluan perundangan dan harga jualan yang tinggi. Manakala strategi yang perlu dilaksanakan oleh pemaju untuk memulihkan projek pembangunan terbengkalai ialah membuktikan projek berdaya maju dan seterusnya mengawal dan memantau peringkat-peringkat kebenaran perancangan, pemasaran, pembiayaan, pembinaan dan penyerahan supaya projek siap mengikut masa dan kos ditetapkan. Lima faktor penting iaitu aspek kajian kemungkinan, peruntukan perundangan, pengurusan pembinaan, pembiayaan dan pemasaran telah dijadikan asas untuk pembentukan kerangka konsep pemulihan projek pembangunan kediaman yang terbengkalai.

8 vi ABSTRACT The presence of abandoned residential development projects within Federal Territory of Kuala Lumpur after abrupt recession resulted from Asian Financial Crisis in 1997 present anxiety to various parties including Local Authority, Federal Government and society toward property market in this country. However after economic growth is improving and the property market in convincing the possibility to revive abandoned residential development projects has been on positive side. Developers are encouraged to revive their abandoned development project in order to show Kuala Lumpur as the World Class City. This research is conducted based on questionnare survey and case studies. It is aimed to identify factors that cause residential development projects to be abandoned and strategies to be taken by developer to revive abandoned development projects. Results shown that incompetent construction and financial management of the developers, financial difficulty as result of Asian Financial Crisis 1997, lack of feasibilities studies, competition of new residential projects, marketing strategies, inexperienced developer, statutories requierement and high pricing are categorized as important factors affecting abandoned residential development projects. Analysis on developer strategies revealed that identification of viability of development project is the most important aspect followed by monitoring and controlling of planning approval, marketing, financial, construction and completion stages to ensure development project completed within stipulated time and cost. Five main factors which are feasibility studies, statutories requirement, construction management, financing and marketing form as basis for the development of conceptual framework for reviving abandoned residential development projects.

9 vii KANDUNGAN BAB PERKARA MUKA SURAT Halaman Judul i Halaman Pengakuan ii Halaman Dedikasi iii Halaman Penghargaan iv Abstrak v Kandungan vii Senarai Jadual xiv Senarai Rajah xv Senarai Lampiran xvi BAB I PENDAHULUAN 1.1 Pengenalan Pernyataan Masalah Objektif Kajian Skop Kajian Metodologi Kajian Penyusunan Bab 7

10 viii BAB II SENARIO PROJEK PEMBANGUNAN KEDIAMAN TERBENGKALAI DI DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR DAN HUBUNGANNYA DENGAN PENGURUSAN PROJEK 2.1 Pengenalan Definisi Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai Senarai Projek Pembangunan Terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Konsep dan Praktis Perlaksanaan Projek Pembangunan Oleh Pemaju Secara Jual dan Bina Peringkat Pembangunan Yang Perlu Dilalui Oleh Pemaju Projek Pembangunan Kajian Kemungkinan Elemen-Elemen Penting Kajian Kemungkinan dan Kaedah Pengiraan Aspek Permintaan dan Penawaran Hartanah Yang Mempengaruhi Daya Maju Projek Pembangunan Kediaman Kaedah Penetapan Harga dan Kemampuan Pembeli Peringkat Rekabentuk Kepentingan Peringkat Rekabentuk Hubungan Peringkat Rekabentuk dan Kajian Kemungkinan Kebenaran Perancangan Kebenaran Perancangan Peringkat Pertama Kebenaran Perancangan Peringkat Kedua 22

11 ix Peringkat Dokumen Kontrak dan Penawaran Tender Peringkat Pembinaan Peringkat Penyerahan Peringkat Pembiayaan Biaya Pra Penyambung Biaya Penyambung Biaya Akhir Hubungan diantara Pemaju, Pembeli dan Institusi Kewangan Dalam Pembiayaan Projek Pembangunan Kediaman Peringkat Pemasaran Risiko-Risiko Perlaksanaan Projek Pembangunan Risiko Semasa Peringkat Kajian Kemungkinan Risiko Semasa Peringkat Kebenaran Perancangan Risiko Semasa Peringkat Pembinaan Risiko Semasa Peringkat Pembiayaan Risiko Semasa Peringkat Pemasaran Kesimpulan 30 BAB III PERHUBUNGAN DI ANTARA ASPEK UNDANG-UNDANG DAN PEMAJU PERUMAHAN 3.1 Pengenalan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) Lesen Pemaju Akaun Pemajuan Perumahan Permit Iklan dan Jualan Pengawal Perumahan Kontrak Perjanjian Jual Beli Yang Seragam 36

12 x 3.3 Akta Perancangan Bandar dan Desa Peruntukan Piawaian Perancangan Peruntukan Tempoh Kebenaran Perancangan Implikasi Perundangan Kepada Pemaju Implikasi Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 Terhadap Pemaju Implikasi Akta Perancangan Bandar dan Desa Kesimpulan 40 BAB IV METODOLOGI KAJIAN 4.1 Pengenalan Peringkat Satu-Kajian Literatur Peringkat Dua-Borang Soal Selidik dan Kes Kajian Penyediaan Borang Soal Selidik Pengedaran Borang Soal Selidik Pemilihan Responden Kaedah Penganalisaan Data Analisis Indeks Purata Analisis Frekuensi Temubual Kes Kajian Peringkat Ketiga-Pembentukan Kerangka Kerja Kesimpulan 51 BAB V ANALISIS KAJIAN 5.1 Pengenalan Analisis Awalan Agihan Maklum Balas Borang Soal Selidik Analisis Latar Belakang Responden Analisis Jawatan Responden 53

13 xi Tempoh Penglibatan Responden Dalam Industri Pembinaan Analisis Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai Analisis Kaedah Indeks Purata Analisis Kaedah Frekuensi Hubungan Peringkat Pembangunan Dengan Faktor-Faktor yang Menyebabkan Projek Pembangunan Terbengkalai Analisis Strategi Pemaju Memulihkan Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai Kajian Kemungkinan Pembaharuan Perintah Pembangunan Akta Pemaju Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan Pemasaran Pembiayaan Pembinaan Penyiapan Kesimpulan 73 BAB IV STRATEGI PEMAJU MEMULIHKAN PROJEK PEMBANGUNAN KEDIAMAN TERBENGKALAI 6.1 Pengenalan Projek 1-Latar Belakang Projek Kajian Kemungkinan Pembaharuan Perintah Pembangunan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan Pemasaran Pembiayaan 77

14 xii Pembinaan Projek 2-Latar Belakang Projek Kajian Kemungkinan Pembaharuan Perintah Pembangunan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan Pemasaran Pembiayaan Pembinaan Penyerahan Projek 3-Latar Belakang Projek Kajian Kemungkinan Pembaharuan Perintah Pembangunan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)1966 dan Peraturan Pemasaran Pembiayaan Pembinaan Penyerahan Perbincangan Perhubungan Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai dan Strategi Pemulihan Perkaitan Faktor-Faktor Projek Pembangunan Terbengkalai Dengan Kajian Kemungkinan Perkaitan Faktor-Faktor Projek Pembangunan Terbengkalai Dengan Perintah Pembangunan Perkaitan Faktor-Faktor Projek Pembangunan Terbengkalai Dengan Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan)1966 dan Peraturan Perkaitan Faktor-Faktor Projek Pembangunan Terbengkalai Dengan Strategi Pemasaran 89

15 xiii Perkaitan Faktor-Faktor Projek Pembangunan Terbengkalai Dengan Strategi Pembiayaan Perkaitan Faktor-Faktor Projek Pembangunan Terbengkalai Dengan Strategi Pembinaan Penyiapan dan Penyerahan Pembentukan Kerangka Konsep Kajian Kemungkinan Keperluan Perundangan Pemasaran Pembiayaan Pembinaan Kesimpulan 95 BAB VII KESIMPULAN DAN CADANGAN 7.1 Pengenalan Kesimpulan Limitasi Kajian Cadangan Penyelidikan Akan Datang 99 RUJUKAN 101 LAMPIRAN 103

16 xiv SENARAI JADUAL NO JADUAL TAJUK MUKA SURAT 2.1 Elemen Pengiraan Kajian Kemungkinan Pendapatan Isi Rumah dan Kemampuan Pembelian, Kuala Lumpur Latar Belakang Pemberi Maklumat Taburan Pengalaman Responden dalam Industri Pembinaan Nilai Indek Purata dan Frekuensi Faktor-Faktor yang Menyebabkan Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai Susunan Keutamaan Faktor-Faktor Menyebabkan Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai Hubungan Peringkat Pembangunan dengan Faktor-Faktor Projek Pembangunan Terbengkalai Maklum Balas Responden Berkenaan Strategi Pemulihan 71

17 xv SENARAI RAJAH NO RAJAH TAJUK MUKA SURAT 1.1 Zon Pembangunan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Carta Alir Metodologi Kajian Proses Kebenaran Perancangan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur Pecahan Peratusan Jawatan Responden Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Taburan Frekuensi Faktor Kerangka Konsep Pemulihan Projek Pembangunan Terbengkalai 100

18 xvi SENARAI LAMPIRAN LAMPIRAN TAJUK MUKA SURAT A Borang Soal Selidik 103

19 BAB I PENGENALAN 1.1 Pengenalan Keteguhan ekonomi Kuala Lumpur sebagai pusat pentadbiran negara telah menyaksikan pelbagai konsep pembangunan dilaksanakan dengan bangunan pencakar langit mewarnai Pusat Bandaraya atau Central Bussiness District. Pelbagai rekabentuk fasad yang menarik meliputi pusat membeli-belah, bangunan pejabat, pangsapuri servis, hotel, dan kondominium dibina mengunjur dari pusat bandar sehingga ke pinggir bandar dalam keluasan 243 kilometer persegi Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dengan jumlah penduduk seramai 1,379,310 orang. Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur yang ditadbir oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur dengan pentadbiran diterajui oleh Datuk Bandar. Namun bermula pada era kepimpinan Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur diletakkan di bawah Kementerian Wilayah Persekutuan. Sebarang pembangunan di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur adalah tertakluk kepada Rancangan Struktur dan Pelan Tempatan. Rancangan Struktur Kuala Lumpur 2020 yang baru dilancarkan membahagikan kawasan kawalan kepada 6 zon iaitu Sentul Menjalara, Wangsa Maju-Maluri, Damansara- Penchala, Pusat Bandar, Bandar Tun Razak Sungai Besi dan Bukit Jalil- Seputih.

20 2 Rajah 1.1: Zon Pembangunan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Sumber: Rancangan Struktur Kuala Lumpur 2020 Pembangunan kediaman wujud di 6 zon ini daripada taman perumahan yang kecil sehingga taman perumahan yang berskala besar samada dalam bentuk mendatar dan menegak. Perkembangan pesat pembangunan kediaman dengan tumpuan pemaju kepada kediaman kos sederhana dan kos mewah begitu ketara berikutan keteguhan ekonomi tahun-tahun sebelum 1997 dan ini menyebabkan berlaku lebihan penawaran unit-unit kondominium (LPH, 1997) Keteguhan ekonomi dan kealpaan pemaju dengan keuntungan akibat projek pembangunan menyebabkan mereka lupa untuk mengkaji aspek permintaan unit-unit kediaman terutama unit kediaman mewah (LPH, 1997) menyebabkan banyak projek pembangunan terbengkalai akibat kegawatan ekonomi pada tahun Kerajaan kemudiannya mengambil langkah tegas menangani masalah kegawatan ekonomi dan memperkenalkan langkah-langkah pemulihan termasuk menubuhkan Pengurusan Danaharta Nasional Bhd (Danaharta) untuk mengambilalih

21 3 projek-projek pembangunan untuk mengurangkan jumlah pinjaman tidak berbayar. Antara langkah langkah lain pemulihan ekonomi di sektor hartanah kediaman ialah mengaktifkan projek pembangunan mampu milik di bawah RM 150, dan membekukan pinjaman untuk unit hartanah melebihi RM 250, (LPH, 1998). Kejayaan kerajaan menangani masalah kegawatan ekonomi kemudiannya menyaksikan aktiviti pasaran hartanah kembali aktif seperti dilihat pada hari ini. Namun pada hari ini kesan kegawatan ekonomi pada tahun 1997 masih menunjukkan kesan dengan wujudnya projek pembangunan terbengkalai di sekitar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan menunjukkan imej rupa bandar yang kurang baik. Selain daripada itu masalah rupabandar projek pembangunan kediaman yang terbengkalai menimbulkan rasa tidak senang hati masyarakat terhadap industri pembinaan. Masyarakat menuding jari kepada pemaju dan menyatakan pemaju tidak mempunyai rasa tanggungjawab dalam menyiapkan projek pembangunan dan bertegas konsep bina dan jual sepatutnya dipraktikkan walaupun konsep ini ada kelebihan dan kekurangan kepada pihak pemaju dan pembeli. 1.2 Pernyataan Masalah Setelah beberapa tahun berlalu ekonomi negara semakin pulih namun beberapa projek pembangunan kediaman masih terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Selaras dengan Rancangan Struktur Kuala Lumpur 2020 yang mahu menjadikan Kuala Lumpur bandar bertaraf dunia maka langkahlangkah pemulihan projek pembangunan terbengkalai adalah perlu untuk mencapai imej yang disasarkan selain dari meyakinkan masyarakat bahawa konsep jual dan bina masih praktikal sekiranya terdapat satu kaedah pengurusan yang cekap. Selain daripada faktor pengindahan rupabandar kaedah-kaedah atau strategistrategi untuk memulihkan projek terbengkalai juga perlu dikenalpasti dan disusun supaya projek pembangunan kediaman yang terbengkalai berjaya dilaksanakan.

22 4 Sebelum tindakan pemulihan diambil oleh pemaju maka faktor-faktor yang menyebabkan projek pembangunan terbengkalai perlu dikenalpasti terlebih dahulu untuk memudahkan penyusunan semula strategi pemulihan. Seterusnya satu kajian menyeluruh dan satu kerangka konsep pemulihan perlu dicadangkan kepada manamana pihak sebagai satu panduan untuk mengelakkan kegagalan pemaju membangunkan mana-mana tanah milik mereka. 1.3 Objektif Kajian Projek pembangunan kediaman yang terbengkalai di sekitar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur wajar dipulihkan semula untuk menjaga imej rupabandar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan meningkatkan keyakinan masyarakat terhadap pemaju pemaju projek pembangunan kediaman amnya. Oleh itu 3 objektif utama kajian ini adalah:- 1. Mengenalpasti faktor-faktor yang menyebabkan projek pembangunanan kediaman terbengkalai. 2. Mengenalpasti strategi-strategi yang diambil oleh pemaju untuk memulihkan projek pembangunan kediaman yang terbengkalai. 3. Mencadangkan kerangka konsep pemulihan projek pembangunan kediaman terbengkalai. 1.4 Skop Kajian Projek pembangunan kediaman di dalam Wilayah Persekutuan kebanyakannya terletak berhampiran Central Business Distric (CBD) dan kajian penyelidik tertumpu kepada hartanah kediaman pangsapuri dan kondominium. Analisis kajian untuk mencapai objektif yang dinyatakan terbatas kepada maklumat yang berjaya dikumpul melalui maklumbalas soal selidik dan data yang diberikan oleh pemaju. Kajian ini juga tidak membincangkan kaedah-kaedah bantuan pihak

23 5 kerajaan seperti tabung bantuan projek terbengkalai kerana kebanyakan daripada projek pembangunan terbengkalai adalah hartanah kategori mewah. 1.5 Metodologi Kajian Penulisan ini disusun mengikut satu rangka kerja yang tersusun iaitu bermula dari pengumpulan data, penganalisaan data, rumusan serta cadangan-cadangan berkaitan dengan penyelesaian masalah kajian ini. Oleh itu penyediaan kajian ini melibatkan 3 peringkat yang paling utama. Peringkat pertama merupakan kajian berkaitan dengan kajian literatur. Para peringkat ini kerja-kerja pengumpulan data dan maklumat yang berkaitan dengan aspek kajian ini telah dikutip, dikumpulkan dan dipersembahkan dalam bentuk kajian literatur yang diperolehi daripada buku-buku rujukan, kertas-kertas seminar, majalah, jurnal, artikel, kertas seminar dan laporan penerbitan kerajaan. Peringkat Kedua ialah membuat kajian empirikal dengan mendapatkan maklumbalas dan pandangan pihak yang terlibat dalam peringkat pembangunan melalui kaedah pengedaran borang soal selidik dan temubual kes kajian. Pada peringkat ini penganalisaan data-data primer yang telah dikumpul bagi membentuk hasil kajian untuk mencapai objektif yang telah ditetapkan sebelum ini. Data-data akan dianalisis adalah berdasarkan maklumbalas perunding hartanah, pihak berkuasa dan pemaju untuk menentukan faktor-faktor yang menyebabkan projek pembangunan terbengkalai dan tindakan yang diambil oleh pemaju untuk memulihkan projek pembangunan yang terbengkalai. Analisa ke atas kes kajian juga dipraktikkan untuk mengkaji kaedah pemulihan yang telah dan sedang dilaksanakan oleh pemaju untuk mengatasi masalah projek pembangunan terbengkalai.

24 6 Peringkat Ketiga pula merupakan perbincangan mengenai faktor-faktor dan strategi pemulihan dan pembentukan kerangka konsep dirangka untuk dijadikan satu panduan kepada kaedah atau strategi pemulihan projek pembangunan kediaman terbengkalai. Rajah 1.2 menunjukkan carta alir metodologi kajian. PERNYATAAN MASALAH Projek pembangunan kediaman terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur OBJEKTIF KAJIAN 1. Faktor-faktor yang menyebabkan projek pembangunan terbengkalai 2. Strategi-strategi yang diambil oleh pemaju untuk memulihkan projek terbengkalai Peringkat Pertama KAJIAN LITERATUR Pengumpulan maklumat daripada data-data sekunder dan pembentukan data primer PENGUMPULAN DATA Pengumpulan data Borang Soal Selidik dan Kes Kajian PENGANALISAAN DATA HASIL KAJIAN Hasil kajian dipersembahkan dalam bentuk penulisan, graf, jadual dan sebagainya Peringkat Kedua OBJEKTIF 3 Pembentukan garis panduan Peringkat Ketiga KESIMPULAN DAN CADANGAN Rajah 1.2: Carta Alir Metodologi Kajian

25 7 1.6 Penyusunan Bab Bab Satu menerangkan berkaitan perkara-perkara asas kajian yang dilakukan meliputi pengenalan, pernyataan masalah, objektif kajian, skop kajian, kepentingan kajian, metodologi kajian dan susunatur bab yang merangkumi keseluruhan peringkat kajian Bab Dua menerangkan peringkat-peringkat pembangunan yang perlu dilalui oleh pemaju dan kaitannya dengan projek terbengkalai. Peringkat-peringkat pembangunan dan aspek-aspek risiko yang perlu dipertimbangkan oleh pemaju dijelaskan mengikut turutan proses pembangunan yang sepatutnya dilalui oleh pemaju. Bab Tiga menerangkan aspek-aspek perundangan yang perlu dipatuhi oleh pemaju dan implikasi perundangan yang terlibat terhadap pemaju dari segi objektif pemaju untuk meminimumkan kos luar jangka, menyiapkan projek dalam masa yang dinyatakan di dalam surat perjanjian dan implikasi perundangan terhadap kaedah pengurusan projek pembangunan kediaman. Bab Empat menerangkan metodologi kajian dengan lebih terperinci daripada proses pengumpulan kajian literatur dan seterusnya kaedah pengedaran, pengumpulan dan penganalisisan data. Bab Lima menerangkan keputusan penganalisisan data yang telah dikumpulkan. Data-data maklum balas borang soal selidik dikumpulkan dan dianalisis dan hasil analisis dinyatakan dalam bentuk jadual, rajah dan penulisan. Bab Enam menerangkan 3 kes kajian strategi pemaju memulihkan projek pembangunan terbengkalai dan perbincangan keberkesanan strategi pemulihan yang diambil oleh pemaju dan seterusnya perkaitan antara faktor-faktor projek pembangunan terbengkalai dan strategi pemulihan. Pembentukan kerangka konsep pemulihan dicadangkan setelah menaganalisis semua faktor dan strategi yang terlibat.

26 8 Bab Tujuh pula menerangkan kesimpulan keputusan kajian yang dijalankan. Kesimpulan yang dibuat akan merumuskan kesesuaian dan keberkesanan hasil kerja dengan merujuk kepada isu dan objektif kajian yang ingin dicapai. Seterusnya beberapa cadangan untuk penambahbaikan kajiselidik pada masa hadapan dicadangkan.

27 BAB II SENARIO PROJEK PEMBANGUNAN KEDIAMAN TERBENGKALAI DI DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN KUALA LUMPUR DAN HUBUNGANNYA DENGAN PENGURUSAN PROJEK 2.1 Pengenalan Inisiatif pemaju untuk melancarkan projek pembangunan kediaman di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur bukanlah mudah seperti yang disangka kerana ia melibatkan kos yang tinggi dan memerlukan kaedah pengurusan yang sistematik. Sebarang kesilapan keputusan menyebabkan pemaju terpaksa menanggung kerugian yang bukan sedikit dan kejayaan polisi pengurusan akan menyebabkan pemaju memperolehi keuntungan dan mampu untuk memgembangkan lagi prestasi syarikat dan terus bergiat aktif melancarkan projek pembangunan yang baru. Bab ini akan menyentuh aspek peringkat pembangunan dan kaitannya dengan kegagalan pemaju untuk membangunkan hartanah kediaman di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Bab ini juga membincangkan risiko-risiko yang perlu diatasi oleh pemaju sepanjang proses membangunkan projek pembangunan dan perhubungannya dengan projek pembangunan kediaman yang terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.

28 Definisi Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan mendefinisikan projek pembangunan kediaman terbengkalai apabila (KPKT, 2000):- i. Kerja-kerja pembinaan dan pemajuan di tapak terhenti selama 6 bulan atau lebih secara berterusan samada di dalam tempoh masa siap atau di luar masa siap sepertimana ditetapkan di dalam Surat Perjanjian Jual dan Beli; ii. Pemaju-pemaju mengakui tidak berupaya untuk meneruskan projek; dan iii. Pengawal perumahan berpendapat sesuatu pemaju tidak dapat meneruskan lagi tanggungjawab mereka sebagai pemaju. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan juga mengklasifikasikan projek pembangunan terbengkalai kepada kepada 4 kategori (KPKT, 2000):- i. Projek pembangunan masih terbengkalai; ii. Projek pembangunan siap dipulihkan; iii. Projek pembangunan terbengkalai diambil alih oleh pemaju lain; dan iv. Projek pembangunan tidak sesuai dipulihkan. Masalah-masalah utama yang mungkin dihadapi oleh pemaju untuk mengatasi masalah projek pembangunan kediaman terbengkalai yang turut dikenalpasti oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT, 2000):- i. Tidak mempunyai pembeli atau pembelinya terlalu sedikit; ii. Pihak bank atau pembiaya telah melelong projek pembangunan atau pemaju asal telah menjualnya kepada pihak lain; iii. Pihak-pihak yang berkepentingan memilih prosedur mahkamah untuk penyelesaian masalah projek terbengkalai menyebabkan situasi projek pembangunan terbengkalai semakin rumit untuk dipulihkan.

29 Senarai Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Kegawatan ekonomi disebabkan Krisis Kewangan Asian pada tahun 1997 telah menyebabkan pasaran hartanah kediaman yang aktif menjadi lembap dan berikutan langkah berhati-hati pelabur dalam ketidak tentuan keadaan ekonomi pada masa tersebut. Mana-mana pemaju yang melancarkan projek kediaman pada masa itu menangguhkan pembinaan projek pembinaan mereka dan menyebabkan wujudnya beberapa projek pembangunan terbengkalai seperti yang telah disenaraikan oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur setelah Unit Khas Bahagian Kemajuan Wilayah Persekutuan, Jabatan Perdana Menteri bercadang untuk mencari kaedah penyelesaian masalah projek pembangunan yang terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Berikut adalah senarai projek pembangunan kediaman yang telah disenaraikan oleh Jabatan Perancang Bandar dan Kawalan Bangunan, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur:- i. Pembangunan 1 blok pangsapuri 25 tingkat dan 2 blok pangsapuri 28 tingkat, Lot , Jalan Ipoh, Kuala Lumpur dimiliki oleh Sem Siong Industries Sdn Bhd dan dikenali sebagai Rivercity Condominium; ii. Pembangunan 7 blok pangsapuri 23 tingkat, Lot (PT 12) Kg Kerinchi, Kuala Lumpur dimiliki oleh Nakkon (M) Sdn Bhd; iii. Pembangunan pangsapuri 10 tingkat, Lot 101, Seksyen 86, Jalan Titiwangsa Kuala Lumpur dimiliki oleh Tetuan Intanpura Sdn Bhd (MBF Properties Sdn Bhd); iv. Pembangunan 1 blok pangsapuri 28 tingkat, Lot 612 & 613, Seksyen 56, Jalan Galloway, Kuala Lumpur dimiliki oleh Seri Emas Golden View Court, Polymate Industries (M) Sdn Bhd; v. Pembangunan pangsapuri 26 tingkat, Lot 119, 120 & 121, Jalan Kurau/Jalan Kaloi, Bangsar, Kuala Lumpur dimiliki oleh Bangsar View Condominium Sdn Bhd dikenali sebagai Bangsar View Condominium;

30 12 vi. Pembangunan 2 blok 15 dan 16 tingkat, Lot 3077, 3078, 3098, Sg Penchala, Kuala Lumpur dimiliki oleh Tetuan Petplus (M) Sdn Bhd dikenali sebagai Kiara Mas; vii. Pembangunan 3 blok pangsapuri 30 tingkat, Lot 73,75, 237, 240, 241, Jalan Scott, Brickfields, Kuala Lumpur dimiliki oleh Indran Development Sdn Bhd dikenali sebagai Villa Scott; viii. Pembangunan 249 unit pangsapuri, Lot 62,63, , , 66 & 67, Seksyen 95, Jalan Ang Seng, Brickfield, Kuala Lumpur dimiliki oleh Li Foong Housing Development Sdn Bhd, dikenali sebagai Sri Impian Condominium; ix. Pembangunan 1 blok pangsapuri 26 tingkat, Lot 50, Seksyen 57, Lorong Bukit Ceylon, Kuala Lumpur dimiliki oleh UM Land Berhad dikenali sebagai Menara Bukit Ceylon; x. Pembangunan 4 blok pangsapuri 20, 25 dan 28 tingkat, Lot 91, Seksyen 84, Jalan Perhentian, Sentul, Kuala Lumpur dimiliki oleh Sentul Raya Sdn Bhd dan dikenali sebagai Sentul Raya. Senarai di atas menunjukkan bahawa secara keseluruhannya projek kediaman terbengkalai di dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur melibatkan bangunan pecah bahagian atau bangunan yang melibatkan hakmilik strata. 2.4 Konsep dan Praktis Perlaksanaan Projek Pembangunan Oleh Pemaju Secara Jual dan Bina Perlaksanaan projek pembangunan kediaman di Malaysia secara umumnya mengamalkan konsep jual dan bina di mana pemaju akan melancarkan projek perumahan mereka setelah berjaya mendapatkan kebenaran perancangan dan kelulusan Pelan Bangunan oleh Pihak Berkuasa Tempatan dan mendapatkan sejumlah pembeli yang berminat menerusi kaedah pemasaran yang tertentu.

31 13 Pembeli yang berminat akan menandatangani surat perjanjian jual dan beli dan membayar sejumlah deposit. Kebiasaanya pembeli dengan bantuan pemaju akan mendapatkan pembiayaan unit kediaman dengan mencagarkan kepentingan hakmilik kepada institusi kewangan. Seterusnya insitusi kewangan bagi pihak pembeli akan membayar harga pembelian unit kediaman berdasarkan berdasarkan kemajuan kerja yang dinyatakan di dalam Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 setelah Perakuan Siap Kerja dikeluarkan oleh arkitek. Pemaju pula akan menyiapkan unit kediaman tersebut berdasarkan spesifikasi, harga dan tarikh siap sepertimana dinyatakan di dalam Surat Perjanjian Jual dan Beli Jadual G atau H, Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) Kebaikan kaedah ini kepada pemaju ialah dapat memastikan semua unit yang dirancang akan terjual manakala pembiaya seperti badan kewangan akan dapat mengagihkan risiko pembayaran pinjaman kepada pembeli-pembeli secara individu melalui unit-unit yang dicagarkan berbanding bergantung kepada keupayaan pemaju membayar pinjaman sekiranya konsep jual dan bina dipraktikkan (Bhag Singh, 2004). 2.5 Peringkat Pembangunan Yang Perlu Dilalui Oleh Pemaju Projek Pembangunan Peringkat-peringkat pembangunan melibatkan pelbagai proses dari cadangan konsep pembangunan, kelulusan perancangan, pemasaran, pembiayaan, pembinaan sehingga pengeluaran Sijil Layak Menduduki dan pelbagai pihak seperti pemaju, pembiaya, pihak berkuasa, perunding dan kontraktor. Peringkat-peringkat pembangunan ini memerlukan aspek keupayaan pengurusan yang cekap untuk meminimumkan masa dan kos sesebuah projek pembangunan. Oleh itu amat penting pemaju memahami kepentingan semua peringkat pembangunan yang perlu dilalui supaya projek pembangunan yang dicadangkan dapat disiapkan berdasarkan kos dan masa yang dijadualkan.

32 Kajian Kemungkinan Kajian Kemungkinan atau pengukuran daya maju projek pembangunan merupakan peringkat pertama yang perlu dilaksanakan oleh pemaju untuk dijadikan satu asas yang rasional untuk membuat keputusan ke atas pembangunan sesuatu projek pembangunan hartanah. Ahmad Mahzan (1989) mendefinisikan keupayaaan projek pembangunan sebagai lebihan atau perbezaan antara pulangan dan kos sesuatu projek. Selagi pulangan dari projek melebihi kos perlaksanaan pembangunan maka projek itu dikatakan menguntungkan. Oleh itu cadangan pembangunan itu dikatakan berkeupayaan. Manakala aspek pengiraan kajian kemungkinan pula melibatkan bantuan sekumpulan perunding untuk memutuskan rekabentuk, kos perlaksanaan dan aspek ekonomi tetapi keputusan samada untuk meneruskan atau projek pembangunan terletak kepada keputusan pemaju itu sendiri (Cadman dan Topping, 1978). Semakin tinggi risiko diambil oleh pemaju maka semakin tinggi kadar keuntungan pemaju. Selain dari menentukan daya maju projek pembangunan kajian kemungkinan juga berfungsi sebagai dokumen untuk mendapatkan pembiayaan dari bank (Norhaya dan Rosadah, 1993). Ini adalah kerana Kajian Kemungkinan juga salah satu kaedah untuk menilai nilai tanah pembangunan dan seterusnya nilai tanah ini boleh dijadikan cagaran kepada institusi kewangan Elemen-Elemen Penting Kajian Kemungkinan dan Kaedah Pengiraan Elemen-elemen penting Kajian Kemungkinan meliputi Nilai Pembangunan Kasar iaitu jumlah unit yang perlu dibina dan dijual untuk mendapatkan keuntungan. Nilai Pembangunan Kasar ditetapkan dengan merujuk kepada harga pasaran unit kediaman dicadangkan bersesuaian dengan permintaan dan penawaran hartanah tersebut dengan mengambil kira aspek lokasi, pengangkutan dan lain aspek kemudahan yang diperlukan oleh pembeli.

33 15 Sehubungan itu kajian terperinci permintaan dan penawaran diperlukan untuk menentukan harga unit kediaman. Pemaju selalunya perlu memanipulasi Kos Pembangunan Kasar supaya tidak melebihi Nilai Pembangunan Kasar untuk memastikan projek pembangunan menguntungkan pihak pemaju. Kos Pembangunan Kasar pula adalah perbelanjaan yang terlibat dalam membina sesuatu sesuatu projek pembangunan di atas sesuatu tapak tanah. Kos-kos pembangunan dibahagikan kepada 3 tahap seperti berikut (Ismail Omar, 1992):- i. Melibatkan kos awalan iaitu kos pengukuran tanah dan pecah sempadan atau pecah bahagian bangunan, premium tukar syarat, bayaran hakmilik baru, penyediaan Pelan dan Hakmilik, Bayaran kebenaran perancangan/caj pembangunan dan kerja-kerja tanah dan awalan. ii. Melibatkan kos pertengahan iaitu kos insftruktur penyediaan sistem bekalan air dan elektrik, jalan dan longkang, sub stesen TNB, perparitan, pembetungan dan landskap, kos pembinaan bangunan, bayaran yuran perunding kepada arkitek, jurukur bahan, jurutera struktur, jurutera elektrikal dan mekanikal, perancang bandar dan sebagainya, perbelanjaan pengurusan dan pentadbiran daripada mula sehingga siap pembinaan projek, bayaran kepada kos pemasaran, pengiklanan, peguam, kadar bunga ke atas pinjaman dan peruntukan kos luar jangka. iii. Kos Akhir pula melibatkan kos-kos penyelanggaraan. Beberapa kaedah pengiraan kajian kemungkinan boleh digunakan oleh pemaju untuk mengira daya maju sesebuah projek. Namun kaedah pengiraan Kajian Kemungkinan yang mudah ditunjukkan seperti dalam Jadual 2.1. (Tan, 1996).

34 16 A B Jadual 2.1: Elemen Pengiraan Kajian Kemungkinan Nilai Pembangunan Kasar (Gross Development Value) Kos Pembangunan Kasar (Gross Development Cost) Harga seunit kediaman x bilangan unit dicadangkan i. Kos bangunan perunit x bilangan unit ii. iii. Kos insfrastruktur Kos Pembayaran Yuran Perunding (Katakan 10% dari (i&ii)) iv. Kos pengurusan dan pentadbiran ( katakan 3% dari i &ii) v. Kos Pemasaran dan Pengiklanan (katakan 2% dari i & ii) vi. Kos Perundangan vii. Caj Pembangunan viii. Kos Penyeliaan Tapak untuk 3 tahun ix. Kos ketidaktentuan 5% dari i&ii i hingga ix = kos pembangunan Kadar 50% dari kos 12% setahun untuk 3 tahun (Tempoh pembangunan hakmilik strata) C D Anggaran Keuntungan sebelum 30% daripada Kos pembangunan Kasar Nilai Tanah Residual = A B C Sumber: Tan (1996) Aspek Permintaan dan Penawaran Hartanah Yang Mempengaruhi Keupayaan Daya Maju Projek Pembangunan Kediaman Kebanyakan pemaju percaya bahawa sekiranya pengiraan kajian kemungkinan menunjukkan bahawa pemaju memperolehi keuntungan maka projek pembangunan tersebut boleh diteruskan namun terdapat beberapa aspek yang tidak

35 17 dapat dikawal oleh pemaju tetapi turut mempengaruhi daya maju projek pembangunan. Faktor perkembangan ekonomi negara dan persaingan antara pemaju adalah faktor yang tidak boleh dikawal secara langsung oleh setiap pemaju. Ia banyak bergantung kepada peranan kerajaan mentadbir polisi ekonomi dan polisi pembangunan perbandaran. Aspek kekukuhan ekonomi merupakan salah satu faktor utama yang mempengaruhi daya maju sesebuah projek pembangunan di mana aspek ekonomi mempengaruhi aspek permintaan dan penawaran hartanah. Kenyataan ini turut ditegaskan oleh Cadman dan Topping (1978) yang mana menyatakan faktor permintaan hartanah adalah bergantung kepada keadaan ekonomi setempat di mana skim pembangunan itu terletak. Apabila membandingkan kenyataan ini dengan keteguhan ekonomi Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur kebanyakan pemaju percaya bahawa mereka tidak akan gagal mensasarkan sebarang projek pembangunan kediaman kerana faktor permintaan sentiasa ada. Namun dalam sistem ekonomi campuran yang diamalkan mana-mana pemaju adalah bebas menawarkan atau membangunkan mana-mana projek pembangunan, oleh itu setiap pemaju terutama pemaju berskala kecil perlu mempertimbangkan pesaing-pesaing terutama bagi pemaju yang mempunyai reputasi yang baik, di mana mampu menyediakan projek berskala besar dan kemudahan insfrastruktur yang lengkap meliputi jaringan jalan yang lebar. Antara projek projek kediaman baru yang menjejaskan projek pembangunan yang berskala kecil ialah pembangunan kediaman di sekitar Bandar Utama, Kota Damansara, Mont Kiara, Sri Hartamas, Wangsa Maju dan Bukit Jalil. Laporan Pusat Informasi Hartanah Negara (NAPIC) 2004 turut mencatatkan lambakan unit kediaman yang tidak terjual. Kajian terperinci faktor-faktor lambakan rumah tidak terjual adalah perlu bagi setiap pemaju dan dikaitkan dengan lokasi dan jenis hartanah ditawarkan di pasaran. Kajian ini juga boleh membantu pemaju mengenalpasti daya maju projek pembangunan kediaman. Laporan Pusat Informasi Hartanah Negara 2004 mencatatkan sejumlah 5,384 kondominium/apartment yang dilancarkan berharga lingkungan RM50,000 hingga RM250,000 menunjukkan hanya

36 18 2,4888 unit berjaya dijual dan prestasi jualan hanya 46.2 peratus dari keseluruhan unit ditawarkan pada tahun tersebut (NAPIC, 2004). Walaupun Laporan Pasaran Hartanah setiap tahun sentiasa mencatatkan transaksi hartanah kediaman sentiasa memberansangkan namun kebimbangan lebihan penawaran hartanah kediaman tetap ada. Oleh itu Laporan Pasaran Harta pada tahun 1998 mencadangkan unit-unit kediaman ditawarkan pada kadar bilangan dan jenis yang tepat serta pada lokasi yang betul berdasarkan kajian pasaran yang jitu dan bukan sekadar gerak hati (LPH, 1998) Kaedah Penetapan Harga dan Kemampuan Pembeli Jenis projek pembangunan kediaman turut dipengaruhi oleh taburan pendapatan di mana projek pembangunan dicadangkan. Taburan pendapatan ini seringkali di jadikan asas untuk pemaju mencadangkan konsep pembangunan hartanah kediaman yang bersesuaian sekitar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Jadual 2.3 menunjukkan pendapatan isi rumah dan kemampuan pembelian hartanah kediaman oleh pembeli. Jadual 2.3: Pendapatan Isi Rumah dan Kemampuan Pembelian, Kuala Lumpur 2002 Kategori % Kemampuan Pembelian Kategori Rumah Pendapatan Rumah Kurang dari Bawah RM 42,000 Kos Rendah 1,000-1,499 1,500-1, Total ,000-2,499 2,500-2, RM42,000 RM85,000 Kos Sederhana Rendah Total ,000 3,

37 19 3,500 3, RM 85,000 RM 150,000 Kos Sederhana Total ,000 4,999 Melebihi dari 5, Lebih dari RM150.,000 Kos Tinggi Total 32.5 Sumber: Dewan Bandaraya Kuala Lumpur, Peringkat Rekabentuk Peringkat rekabentuk terbahagi kepada tiga iaitu rekabentuk arkitek, rekabentuk struktur dan rekabentuk kejuruteraan awam. Rekabentuk arkitek mengandungi susunatur pelan tapak dan pelan bangunan dengan memberi penekanan kepada keindahan dan keperluan ruang sesuatu binaan. Rekabentuk struktur dibuat berdasarkan pelan tapak dan pelan bangunan arkitek. Ia bertujuan menentukan saiz dan jenis asas substruktur dan superstruktur binaan. Rekabentuk kejuruteraan awam pula dibuat berdasarkan pelan tapak bagi menentukan pembentungan, jalan, perparitan, bekalan air dan kemudahan insfrastruktur. Rekabentuk ini hendaklah mematuhi perundangan yang berkaitan yang telah ditetapkan untuk tujuan kelulusan pelan. Pada masa yang sama, rekabentuk elektrikal dan mekanikal disediakan berdasarkan pelan yang sama. Penentuan keseluruhan kos projek pembangunan disediakan oleh jurukur bahan dengan merujuk kepada lukisan kerja dan spesifikasi yang telah disiapkan oleh semua perunding dan kemudiannya dipersetujui oleh pemaju Kepentingan Peringkat Rekabentuk Peringkat rekabentuk adalah penting kerana ia menentukan kos pembinaan sesebuah projek pembangunan. Selain daripada penentuan kos ia juga merupakan faktor penting untuk menarik perhatian pembeli apabila projek pembangunan

38 20 tersebut dilancarkan. Cabaran perekabentuk terutama arkitek ialah rekabentuk hendaklah mematuhi perundangan supaya memudahkan kerja penyemakan kelulusan perancangan yang sedia ada, memenuhi citarasa pembeli dan kos yang mampu dibiayai oleh pemaju Hubungan Peringkat Rekabentuk dan Kajian Kemungkinan Antara elemen penting kajian kemungkinan ialah penentuan harga jualan seunit kediaman dan pada masa yang sama kemampuan pembeli untuk membeli unit kediaman adalah terbatas kepada pendapatan individu. Sekiranya arkitek merekabentuk unit kediaman yang menarik dengan kos yang optimum maka pemaju berpeluang untuk mempertimbangkan harga yang lebih rendah dan sekaligus menarik perhatian pembeli Kebenaran Perancangan Pemaju adalah tertakluk kepada Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) untuk memohon Kelulusan Perancangan untuk membangunkan tanah milik mereka untuk apa-apa tujuan pembangunan. Kelulusan Perancangan ini terbahagi kepada 2 peringkat sebelum pembinaan : Kebenaran Perancangan Peringkat Pertama Pemaju perlu memohon Kebenaran Perancangan dari Jabatan Perancang Dewan Bandaraya Kuala Lumpur dengan menyertakan pelan dan dokumen-dokumen yang lengkap untuk tujuan semakan dan kelulusan. Pemaju hendaklah menghantar semua pelan cadangan dan dokumen selaras dengan zoning, plot ratio, densiti dibenarkan, ketinggian bangunan Berdasarkan Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020

39 21 yang telah diwartakan, Peraturan, Undang-Undang Kecil dan Garis Panduan yang sedia ada. Setelah semua dokumen telah disemak dan memenuhi kriteria yang ditetapkan, tiada bantahan dari penduduk sekitar yang dijangka terjejas akibat pembangunan, kelulusan akan dikeluarkan oleh Jawatankuasa Perancang dalam bentuk Perintah Pembangunan. Perintah Pembangunan akan luput selepas 12 bulan dari tarikh kelulusan diberi melainkan pemaju membuat rayuan untuk melanjutkan tempoh. Rajah 2.1 menunjukkan proses Kebenaran Perancangan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. PROSES KEBENARAN PERANCANGAN Pemohon Mengemukakan Permohonan Kelulusan Perancangan Permohonan Penukaran Guna Tanah dan Bangunan Sementara (Kaedah 7) Permohonan Pembinaan Baru (Tanpa Kaedah 5) Permohonan Penukaran Guna Tanah dan Penambahan Kepadatan (Kaedah 5) ) Pelawaan Bantahan Pemilik Bersebelahan Penilaian Perancangan (LPP Keputusan Muktamad) Penilaian Perancangan (LPP Keputusan Dasar) Tolak Tangguh Jawatan Kuasa Perancang Bandar Jawatan Kuasa Perancang Bandar Tolak Lulus Bersyarat Sesi Mendengar Bantahan Bayaran Kompaun Bayaran Caj Pembangunan Lulus Pinda Pelan Perintah Pembangunan Rajah 2.1: Proses Kebenaran Perancangan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur Sumber: Jabatan Perancang Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

40 Kebenaran Perancangan Peringkat Kedua Pemajuan tidak boleh dijalankan dengan serta merta selepas mendapat Perintah Pembangunan kerana proses seterusnya pelan bangunan perlu disemak oleh jabatan-jabatan teknikal berikut untuk memastikan pelan bangunan yang cadangkan oleh pemaju memenuhi kehendak perundangan. Jabatan jabatan teknikal yang menyemak pelan-pelan tersebut terbahagi kepada dua pihak iaitu jabatan yang melibatkan Jabatan Teknikal Dewan Bandaraya Kuala Lumpur dan Jabatan Teknikal Awam Penyemakan pelan yang melibatkan JabatanTeknikal Dewan Bandaraya Kuala Lumpur adalah seperti disenaraikan seperti berikut:- i. Jabatan Pengangkutan Bandar Kelulusan pelan susunan tempat letak kereta, edaran lalulntas dan kemudahan pengangkutan awam; ii. Jabatan Kerja Awam Kelulusan pelan kerja tanah, cerucuk, culvert, serahan tanah untuk jalan dan jalan keluar masuk; iii. Unit Sanitari Kelulusan pelan sanitari; iv. Bahagian Kebersihan Bandar Kelulusan Pelan Sistem Pembuangan Sisa Pepejal; v. Bahagian Seni Taman dan Rekreasi Kelulusan Pelan Lanskap; vi. Jabatan Saliran Perparitan dan Sungai Kelulusan Pelan Perparitan Induk vii. Unit Pengekalan & Seni Bandar Kelulusan PelanRekabnetuk Fasad Bangunan Manakala Jabatan Teknikal Awam yang terlibat dalam menyemak pelan yang dikemukakan oleh pemaju adalah seperti berikut:- i. Pejabat Tanah dan Galian- Kelulusan syarat-syarat tanah ii. Jabatan Bomba dan Penyelamat Kelulusan Pelan Sistem Pencegahan Kebakaran; iii. Tenaga Nasional Berhad Kelulusan Pelan Sistem Tenaga Elektrik;

41 23 iv. Jabatan Keretapi Malaysia- Kelulusan Pelan Zon Perlindungan Keretapi; v. Jabatan Perparitan dan Saliran Kelulusan Pelan Rezab Sungai; vi. Jabatan Penerbangan Awam Kelulusan Pelan Kawalan Ketinggian Bangunan; vii. Perbadanan Urus Air Selangor (PUAS) Kelulusan Pelan Bekalan Air dan Tekanan; viii. Jabatan Perkhidmatan Pembentungan Kelulusan Pelan Paip Pembentungan dan Loji Pengolahan Kumbahan Selepas Pelan Bangunan diluluskan, Permit Memulakan Kerja dikeluarkan untuk membolehkan pemaju memulakan kerja di tapak Peringkat Dokumen Kontrak dan Penawaran Tender Dokumen kontrak mengandungi Lukisan Kerja dan anggaran kos untuk kerja awalan, harga dan kuantiti substruktur, superstruktur, wang kos prima, wang peruntukan sementara, elektrikal dan mekanikal untuk projek pembangunan yang dicadangkan. Dokumen Kontrak adalah digunakan sebagai asas perjanjian antara kontraktor dan pemaju Peringkat Pembinaan Peringkat pembinaan memerlukan pengurusan projek yang sistematik terutama dari aspek pengurusan masa, kualiti kerja dan kos pembinaan. Kontraktor yang terpilih akan melaksanakan kerja-kerja pembinaan di tapak berdasarkan lukisan dan spesifikasi seperti yang dinyatakan di dalam Dokumen Kontrak.

42 Peringkat Penyerahan Setelah projek siap dibina pemaju perlu mengemukakan permohonan Sijil Layak Menduduki setelah memastikan semua kehendak perundangan telah dipatuhi sebelum pemaju membenarkan pembeli memasuki premis masing-masing. Pemaju mempunyai tanggungjawab undang-undang untuk menyiapkan bangunan merujuk kepada pelan yang telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan. Kegagalan mematuhi pelan yang telah diluluskan akan menyebabkan Sijil Layak Menduduki tidak dikeluarkan sehingga pemaju membuat pembaikian yang sewajarnya Peringkat Pembiayaan Masalah untuk mendapatkan pembiayaan tidak akan timbul sekiranya projek tersebut dibiayai sepenuhnya oleh pemaju. Walaubagaimanapun, adalah sesuatu perkara yang amat sukar bagi pemaju untuk membiayai sepenuhnya projek pembangunan kecuali bagi syarikat besar dan mempunyai kewangan yang kukuh. Pembiayaan sesebuah projek pembinaan di negara ini diperolehi melalui sumbersumber berikut:- i. Bank-bank perdagangan ii. Syarikat-syarikat Kewangan Berlesen iii. Persatuan Binaan seperti Malaysia Building Society Berhad (MBSB) Pada asasnya, terdapat 3 sumber pembiayaan yang ditawarkan oleh bank/institusi kewangan kepada pihak pemaju dalam melaksanakan sesuatu projek pembinaan, iaitu:

43 Biaya Pra Penyambung Biaya pra penyambung juga dikenali sebagai biaya perolehan atau biaya stok. Secara am, biaya pra penyambung ini merupakan sejenis pembiayaan untuk membeli sesuatu tapak tanah projek pembangunan. Walaubagaimanapun atas arahan Bank Negara, semua bank tidak dibenarkan bagi membeli tanah yang belum lagi ditukar syarat kegunaan kecuali pembelian tanah bagi tujuan pertanian (Abdul Hakim dan Ishamuddin, 2002) Ini bermakna pihak bank tidak akan mempertimbangkan permohonan untuk membeli tanah yang mempunyai nilai potensi tanpa menukar syarat kegunaannya terlebih dahulu dan mendapat kebenaran daripada Pihak Berkuasa untuk melaksanakan pembangunan tersebut. Oleh yang demikian, asas penilaian ke atas hartanah tersebut adalah berdasarkan kepada kegunaan sediada dengan potensi pembangunan yang telah diluluskan. Antara alasan pihak bank mengambil tindakan sedemikian berdasarkan sebab-sebab berikut (Abduk Hakim dan Ishamuddin, 2002):- i. Untuk mengelakkan spekulasi disebabkan tanah tersebut tidak ditukar syarat gunaan dan pembangunan yang dicadangkan tidak lagi mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa; ii. Untuk mengelakkan risiko pembayaran balik pinjaman sesuatu projek binaan yang sedang berjalan tidak akan menghasilkan sebarang pulangan atau pendapatan kecuali pihak pemaju mempunyai sumber pendapatan yang lain seperti biaya akhir Biaya Penyambung Berdasarkan kepada Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, biaya penyambung hanya boleh diberikan bagi membiayai sesuatu projek yang mempunyai sekurang-kurangnya 4 unit rumah atau lebih.